Le fasi per costruire la tua casa
In genere le fasi amministrative e progettuali per costruire la tua casa sono numerose e complicate ma qui a Fuerteventura è tutto moltiplicato per 5 affidati a TECNOFUERTE per avere un supporto ottimale.
Se stai progettando di acquistare il tuo terreno per costruire una casa in Spagna, come una casa colonica (cortijo), o una simile “villa”, è essenziale sapere se il terreno si trova in una area in cui è consentito l'edificio (in questo caso si chiama "finca urbana", o "suelo urbano") o dove non è permesso ("Finca rustica" o "suelo rustico"). Questa classificazione influenzerà i diritti di costruzione sulla trama.
I terreni in Spagna sono classificati in diversi tipi:
1. SUELO URBANO
Questa è una terra in cui è autorizzata a costruire con specifiche determinate contenute nei "Piani di sviluppo" della città o area (Plan General de Ordinación Urbana PGOU) o in zone specifiche di urbanizzazione denominate "piani parziali" (Aerei Parziali), Ecc.
Questa terra utilizza tutte le strutture e i requisiti per vivere lì ad alta densità di popolazione, come le adeguate forniture di acqua ed elettricità, collegamento alla rete fognaria, parchi e aree verdi, sport, istruzione, ospedali, ecc.
Urban Land o "Terreno urbano"È quello che usiamo per trovare nelle città, nei villaggi o nelle urbanizzazioni e utilizzato per accedere correttamente alle strade, con marciapiedi, aree pedonali, strade, aree commerciali, centri sanitari, scuole, ospedali, sport, ecc.
2. SUELO NO URBANIZABLE (Non urbanizzabile):
“Non urbanizzabile” è una tipologia di terreno in cui non è possibile sviluppare alcun terreno industriale, residenziale o commerciale, perché destinato a determinati usi protetti, principalmente legati al bosco, all'agricoltura e altri. Quindi, in questo tipo di terreno, altri usi come residenziale, industriale o commerciale sono molto limitati, limitati e non sempre consentiti.
All'interno dei terreni “Non Urbanizzabili” troviamo una classificazione in sottotipi di terreno, a seconda dell'uso consentito, e del livello di tutela:
-Terreno protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Protegido”): Si tratta di terreni dove, per determinati motivi (di solito legati alla natura, al bosco, ecc.), vengono limitate le costruzioni e altri tipi di attività al fine di “proteggere” un determinato valore.
-Terreno non protetto (in spagnolo “Suelo No Urbanizable Comun”): Questa è una terra dove l'uso principale è agricolo e agricolo e dove altri usi (come residenziale, commerciale, ecc.) Potrebbero essere consentiti, rispettando determinate condizioni.
"Terra rustica” è il nome che solitamente viene adottato per il Suelo No Urbanizzabile Comune in Spagna. In altre parole: aree in cui le urbanizzazioni non possono essere sviluppate, che è destinato all'uso agricolo, sono consentiti altri usi come costruzione di proprietà residenziali, o industrie, ecc., sempre nel rispetto di determinate norme e condizioni.
3.- SUELO URBANIZZABILE:
Questo è il tipo di terreno dove, essendo ora considerato “Non Urbanizzabile”, può essere sviluppato in futuro con urbanizzazioni, aree commerciali, parchi industriali, ecc.
Parlando ora “Terra urbana”, questa è una terra in cui si hanno molte possibilità di costruzione, ma condizionate dalla normativa locale.
Quindi, se la tua intenzione è sviluppare un progetto per la costruzione di una casa in aree "urbane", dovresti prima verificare presso l'autorità legale (principalmente il Municipio, Consiglio = "Ayuntamiento"), quali sono le specifiche, i requisiti e le limitazioni , che puoi dover costruire lì.
1 LICENZA DI COSTRUZIONE
La "Licenza di costruzione" o "Permesso di costruzione"
(Licenza di edificazione - Licenzia de Obra).
Come abbiamo sottolineato prima, se la tua intenzione è sviluppare un progetto in una delle aree "URBAN", dovresti prima verificare con l'autorità legale (principalmente il Municipio o il Consiglio = "Ayuntamiento"), o, in alternativa, consultare e ottenere il consiglio di avvocati specializzati in costruzioni e sviluppi urbani.
Quindi, prima di passare alle fasi avanzate del processo, è essenziale ottenere le informazioni adeguate sulle normative locali e sui limiti dell'area e sulle possibilità di sviluppare ed eseguire il progetto. Così come in altri paesi, l'autorizzazione del tuo progetto sarà formalmente approvata una volta ottenuta la "Licenza di costruire", o "Permesso di costruire" dal Comune.
Così, la Il primo passo è sapere se la normativa locale autorizza la costruzione di una casa su quella trama e quali sono le considerazioni specifiche da rispettare.
2 COSTI DI URBANIZZAZIONE
Nelle città o nelle aree urbanizzate è obbligatorio installare tutte le infrastrutture necessarie per convertire gli spazi vuoti in "città" o "urbanizzazioni". Quindi, passa a compiere, tra le altre, le seguenti azioni:
-Strade esterne e infrastrutture di comunicazione: collegamenti con autostrade, treni, aeroporti, ecc.
-Strade e comunicazioni interne: pavimentazione, strade, aree pedonali, parchi, giardini pubblici, ecc.
-Acque reflue, acqua, elettricità, gas, internet, ecc.
Di solito, una trama è pronta per essere costruita quando l'infrastruttura di cui sopra è completata. Quindi, puramente, non è possibile basarsi su un terreno in cui sono presenti infrastrutture di urbanizzazione in sospeso da completare.
Ma, in alcuni casi, l'area è stata considerata in modo tale che, sebbene la maggior parte dell'infrastruttura di urbanizzazione sia completa, ci sono alcuni punti non completati, che vengono lasciati al momento in cui il proprietario decide di costruirci sopra. Ad esempio, è abbastanza comune che il proprietario paghi i costi di urbanizzazione del fronte del lotto (il proprietario deve "cedere" parte dei suoi lotti alla strada pubblica), o addirittura installando (e pagando) la pavimentazione, o altri come aree pedonali, ecc.
Questo tipo di requisiti, se non scoperti, può creare danni economici a coloro che non erano a conoscenza di quando acquistavano questo tipo di terreni per l'edilizia. Pertanto, è obbligatorio tenere conto dei servizi degli specialisti legali delle costruzioni per ottenere le informazioni necessarie sulla trama e confermare le esatte possibilità e condizioni di costruzione su di essa.
3 STUDIO DELLE ZONE CIRCOSTANTI
È abbastanza comune trovare aree vuote in nuove aree sviluppate, dove l'urbanizzazione e le aree non sono ancora state completate. Rende difficile sapere come sarà l'area una volta completata e che tipo di proprietà, costruzioni e installazioni verranno eseguite nell'area.
Pertanto, è anche essenziale rivolgersi a un avvocato specializzato in costruzioni per ottenere informazioni dettagliate sugli sviluppi futuri da eseguire nell'area, al fine di evitare sorprese indesiderate in futuro.
Quindi, lo consigliamo prima di ACQUISTARE la trama, o per prendere qualsiasi decisione sulla transazione, tieni presente di avere a STUDIO PRELIMINARE DEL PROGETTO consultare gli avvocati locali, gli architetti, i costruttori o il personale tecnico delle costruzioni del dipartimento edile del municipio (Dipartimento o Concejalía de Urbanismo). Ciò renderà più sicuro l'investimento perché, dopo tutto, avrai un'idea concreta e riconoscerai le condizioni e le limitazioni per costruire in quel terreno, prima di procedere all'acquisto del terreno. È più che raccomandabile quello di fare uno studio da un avvocato esperto di costruzioni e, se possibile, consultare l'architetto che svilupperà il progetto e la costruzione.
Inoltre, in quello studio premilinare chiedi al tuo avvocato di confermare non solo i diritti di costruzione specifici sul terreno, ma anche di scoprire quali altri sviluppi sono previsti in quell'area, ad esempio nuove strade, autostrade, linee ferroviarie, parchi industriali, aree commerciali, o anche un'urbanizzazione.
Queste informazioni possono essere ottenute dal tuo avvocato con incontri presso il Municipio, studiando le normative locali, e anche ottenendo dal Municipio con un documento chiamato "CÉDULA URBANÍSTICA".
Una volta che conosci esattamente il tipo di edificio autorizzato a essere costruito in quel terreno, devi contrattare i servizi di un architetto per sviluppare il PROGETTO DI COSTRUZIONE, o PROGETTO DI COSTRUZIONE.
Nel progetto di costruzione, il tuo architetto deve adattare le tue idee e preferenze alle normative specifiche del Comune in quella zona. Quindi, il tuo architetto ti guiderà in tutto questo processo, informandoti sulle diverse possibilità di trasformare la tua "casa ideale" in una costruzione che rispetti le normative della zona.
La cosa più importante è avere ogni dettaglio specificato dal tuo architetto. Chiedi al tuo architetto di esaminare i piani nel modo più dettagliato possibile. Prova a visualizzare quali saranno le viste da finestre diverse e quali letti di dimensioni che le camere possono gestire ecc.
In parole semplici: cerca di ottenere dal tuo architetto tante informazioni su come sarà la casa finale. Cerca di arredare e vivere in casa mentre è ancora sulla carta. Potresti non essere sul posto per catturare cose che potrebbero infastidirti negli anni a venire, come una finestra fuori centro in una camera da letto o lucernari che non sono esattamente sopra dove saranno i lavandini del bagno.
Una volta completato il progetto, il tuo architetto deve essere presente al progetto di costruzione al municipio locale presso il Dipartimento di costruzione ("Dipartimento di Urbanisticao "o"Concejalia de Urbanismo“). Con l'applicazione della licenza edilizia, devi pagare una tassa comunale, Impuesto sobrio Construcciones, Instalaciones y Obras, applicabile a tutti gli sviluppi che richiedono una licenza di costruzione (indipendentemente dal fatto che ne sia richiesta o meno la concessione). Questa imposta può variare dal 2% al 4% del costo di costruzione, a seconda del municipio della tua zona.
Quindi, studieranno quanto è adatto il tuo progetto alle condizioni specifiche o alle limitazioni nell'area.
Se il tuo progetto soddisfa la normativa e soddisfa i regolamenti e i requisiti su cui basarsi in quella zona, ti autorizzeranno a costruire lì con il giusto "Licenza di costruzione" o "Permesso di costruzione", Così avrai il diritto di costruire lì esattamente la stessa proprietà presentata al Municipio con il progetto.
Quindi, se trovi un terreno in una di queste aree, e hai l'obiettivo di costruirvi una determinata costruzione o progetto, dovresti prima controllare le autorità legali (principalmente il Comune, il Comune = "Ayuntamiento"), che sono le specifiche, i requisiti e le limitazioni che puoi creare lì.
4 PROCESSO DI COSTRUZIONE
Una volta ottenuto il permesso di costruzione, devi contrarre i servizi di un costruttore o costruttore, per eseguire il progetto e costruire la casa.
Questo costruttore deve seguire le istruzioni dell'architetto per eseguire la costruzione come strettamente previsto.
L'ARCHITETTO:
A questo punto, è molto importante prestare attenzione al lavoro dell'architetto. Quando i servizi di un architetto spagnolo sono appaltati per realizzare il progetto di costruzione, completerà il suo lavoro una volta ottenuto il progetto. Ma puoi anche contrattare i suoi servizi a "controllo" i lavori eseguiti dal costruttore e per garantire che tutte le fasi della costruzione vengano eseguite come specificato dal progetto. In spagnolo, questo è “Control de Obra”, o “Supervisión Técnica de la Obra”. Naturalmente, le spese dell'architetto saranno più elevate se l'architetto assume questo lavoro, ma le garanzie della costruzione saranno più elevate, perché i lavori del costruttore saranno periodicamente controllati dall'architetto.
È molto importante che l'architetto sia iscritto al Collegio Ufficiale degli Architetti della Regione.
Quindi è necessario nominare un architetto e concordare un contratto con lui che specifichi esattamente di cosa è responsabile, tempi e costi degli edifici. Il compenso dell'architetto comprende la preparazione del “Memoria de calidades” (Elenco delle specifiche di qualità dei materiali). Deve essere dettagliato, inclusa ad esempio la formula per il calcestruzzo, il tipo di materiali e le dimensioni di tubi, piani, ecc.
L'architetto istruirà un rigger, un ingegnere architetto qualificato, che supervisionerà l'edificio, effettuando ispezioni in loco e assicurerà che l'edificio sia costruito secondo gli standard richiesti. Rilascerà i certificati dell'architetto necessari per ottenere lo spagnolo Certificato di Fin de Obra (Certificato di completamento - o Licenza di lavoro finale), e il Licencia de Primera Occupazione (chiamato la prima licenza di occupazione o certificato di abitazione).
Sarà necessario preparare una specifica esatta per l'edificio e quindi trova un costruttore affidabile. Il tuo architetto può accettare la responsabilità per questo e per la supervisione. È necessario concordare una data di completamento, con una clausola penale a tuo favore per il completamento tardivo. Questo deve essere incorporato in un contratto legalmente vincolante da firmare con il costruttore.
ASSICURAZIONE "SEGURO DECENAL" O DIECI ANNI:
Inoltre, a questo punto è molto importante considerare ciò che viene chiamato SEGURO DECENALE o DIECI ANNI DI ASSICURAZIONE.
Quando acquisti off-plan da un costruttore o sviluppatore spagnolo o costruisci una nuova proprietà (che ora è il caso), il costruttore o lo sviluppatore, insieme all'architetto, devono garantire che le parti essenziali e più importanti del la costruzione sarà sicura almeno per dieci anni.
Al fine di confermare questa responsabilità, la normativa spagnola impone agli sviluppatori di nuovi edifici di assicurare le parti più importanti della costruzione, in quanto le fondamenta, la struttura interna, i ceppi, ecc. Altri difetti che incidono sull'abitabilità della proprietà sono coperti per 3 anni . Altri difetti minori sono coperti per 1 anno. Negli ultimi due casi non è richiesta la copertura assicurativa, ma ovviamente se un costruttore può offrirlo come garanzia aggiuntiva, sarà meglio.
Inoltre, è un'ulteriore garanzia per la costruzione, perché la stessa compagnia assicurativa costringerà il costruttore a passare determinate ispezioni di qualità, per verificare la qualità dei materiali e dei lavori realizzati nella proprietà, al fine di dare la giusta politica.
L'assicurazione spagnola decennale (o "Seguro Decenal") è obbligatoria e obbligatoria quando il promotore è una società con l'attività di costruzione di case in vendita.
Ma è volontario quando lo sviluppatore è un privato, di solito il proprietario della trama. Questo si chiama in Spagna "Autopromotore", Tradotto come "Self-Promoter "o" Self-Developer". Questo è il caso in cui un privato acquista un terreno in Spagna con l'intenzione di costruirgli una casa, ma non ha l'attività di compravendita. In questi casi, le leggi spagnole danno la possibilità a questi dettagli di non richiedere questa assicurazione, perché il governo spagnolo comprende che, se un particolare sta costruendo qualcosa in cui vivere, avrà la cura necessaria per costruire in modo sicuro e protetto . Quindi, il particolare può scegliere se risparmiare sui costi evitando di pagare questa assicurazione o ad esempio, contrarre questa assicurazione per avere una migliore protezione contro problemi e difetti di costruzione.
Ma, se tu, come auto-promotore, decidi di non richiedere questa assicurazione, in futuro, se decidi di vendere la casa ad altri acquirenti, le leggi spagnole ti obbligano a informare gli eventuali acquirenti che la costruzione non è coperta da questa garanzia , e devono accettarla espressamente come condizione essenziale dalla vendita. Dal punto di vista di un eventuale acquirente, sarà sempre un'opzione migliore acquistare un immobile con questa assicurazione. Quindi, devono essere debitamente informati e devono confermare che la proprietà non è con alcuna assicurazione in questo modo.
IL COSTRUTTORE:
Come promotore della costruzione, è necessario contrarre i servizi di un costruttore per eseguire la costruzione secondo il progetto e seguendo le istruzioni fornite dall'architetto.
Uno degli elementi più importanti nella costruzione di una proprietà è il contratto di costruzione con il costruttore. Il costruttore cercherà sempre di proteggere i suoi interessi e se non hai esperienza con questo tipo di contratti la tua proprietà può finire per essere di qualità inferiore al previsto, o impiegare il doppio del tempo promesso o anche peggio.
Per proteggerti, assicurati sempre che il tuo Avvocato stipuli il contratto o negozia in modo diretto il contratto proposto dal costruttore.
Gli elementi più importanti del contratto sono assicurarsi che il contratto consideri:
Il nome completo e il numero CIF (Codice fiscale della società) della ditta costruttrice e il proprietario sono compresi.
Che la costruzione sia realizzata nel modo più dettagliato possibile seguendo i piani e la descrizione dell'edificio forniti dall'architetto, includendo anche un elenco dettagliato dei materiali e delle qualità ("memoria di calidades").
Gli extra (come garage o piscina, ecc.) Sono inclusi nel prezzo
Che una data di inizio e fine sia inclusa nel contratto, considerando anche le penali per il completamento tardivo.
Termini di pagamento (le nuove proprietà pagano più del 20-30% prima della data di inizio della costruzione e fissano tutto il resto dei pagamenti alle diverse fasi della costruzione. Si può anche raccomandare di trattenere il 5-10% del prezzo da riparare eventuali difetti dopo la fine dell'edificio).
Che i certificati dell'architetto, degli elettricisti e del municipio debbano essere dati sull'ultimo pagamento.
Imposte coinvolte nella transazione, spiegando e dettagliando quanto costa l'IVA (IVA) e l'imposta di bollo ("Atti legali documentati“), spese notarili, catastali, ecc.
Altro aspetto che consigliamo di concordare con il costruttore:
Per garantire che il costruttore organizzerà le fasi finali del processo relative alla documentazione. Significa che il costruttore stesso otterrà il Certificato di lavori finali (Certificato Final de Obras), o il Dichiarazione di nuovo edificio, o Divisione orizzontale (Dichiarazione di obra Nueva o de División orizzontale) e, il più importante, il Licenza di occupazione - Certificato di abitazione (Cedula de Habitabilidad). Questi elementi sono estremamente importanti in terra rustica, in cui non è comune trovare abbastanza punti elettrici o idraulici di alimentazione di rete.
Per garantire che, una volta pagato il pagamento finale per il prezzo della costruzione, avrai il acqua e contatore elettrico collegatie con i contratti firmati sui tuoi nomi privati.
Perché chiedere queste cose al costruttore?
Perché è molto comune che il costruttore lasci il caso una volta completata la costruzione, o una volta ottenuta la licenza di lavori finali - CFO (Certificado Final de Obra) e la nuova dichiarazione di costruzione-DON (Dichiarazione di Obra Nueva).
Con queste certificazioni, il costruttore dichiara che il nuovo edificio è finito (con il CFO) e che la costruzione è completa e già dichiarata nel catasto (DON).
Ma, in questa fase, la dichiarazione amministrativa finale dell'edificio non è completa. Spetta ottenere il Certificato di Abitazione - CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Questo documento è molto importante perché serve per passare la fornitura dell'acqua e dei contratti elettrici dalla fornitura “Lavori” all'uso “Domestico”.
Spiegheremo questo concetto in un modo migliore:
Con un'interpretazione restrittiva del Contratto con il costruttore, termina il suo servizio nel momento in cui l'immobile è fisicamente finito, e compare come “casa” nel catasto (Registro de la Propiedad). Ciò si ottiene con i due documenti sopra citati:
Final Works License (Certificado Final de Obra), che è un documento in cui l'architetto che ha progettato la costruzione certifica che l'edificio è già finito, con la conformità sia del progetto che della licenza di costruzione;
New Building Declaration-DON (Declaración de Obra Nueva), che è il processo di iscrizione del nuovo edificio nel catasto (Registro de la Propiedad) sul terreno esistente.
In questo momento lei, in qualità di promotore, ha la casa completa e debitamente iscritta al catasto. Inoltre, nella proprietà sono presenti elettricità e acqua. Quindi, puoi pensare che la proprietà è pronta per abitarci… .. MA… NO. Per tua informazione, la proprietà non è ancora pronta, perché tu possa viverci, la proprietà non è ancora una "casa", è una "costruzione" perché, per essere una "casa", hai bisogno dei seguenti elementi:
CERTIFICATO DI ABITAZIONE/LICENZA DI OCCUPAZIONE (“CÉDULA DE HABITABILIDAD o LICENCIA DE OCUPACIÓN: Questa è la conferma da parte del Municipio che la proprietà è pronta per l'abitazione, e viene applicata una volta che la proprietà è finita con la licenza di lavori finali (Certificato Final de Obra) e iscritta nel catasto con la nuova dichiarazione edilizia-DON (Dichiarazione di Obra Nueva). Hai bisogno di questo documento per ottenere il permesso del Municipio di vivere dal vivo nella casa. Prima di averlo, quello che hai è una costruzione, ma non una "casa".Questo documento sarà necessario per ottenere la fornitura individuale delle principali utenze a vostro nome, e con l'utilizzo dei consumi per una “casa”.
CERTIFICATO DI CONNESSIONE ELETTRICA (Boletín de Electricidad) : Prima che il costruttore ottenga il certificato di abitazione, potrebbe esserci fornitura di acqua ed elettricità nella costruzione, perché, è normale che il costruttore ottenga questa fornitura per realizzare i lavori della casa (per i pedaggi, i macchinari, ecc.). Ma la fornitura ottenuta dal costruttore è una fornitura per “lavori”, ma non per consumo “domestico”. A volte, gli acquirenti oi promotori rimangono nelle loro proprietà con elettricità e acqua "fornitura per uso lavori" per molti anni, perché il costruttore non ha ottenuto l'apposito CH (Certificato di Abitazione). Hanno acqua ed elettricità, ma in pessime condizioni, e più costose della normale fornitura di una casa. Pertanto, al fine di garantire che tu, in qualità di acquirente o promotore, otterrai la corretta CH da parte del costruttore, sarà consigliabile lasciare una parte del pagamento del prezzo concordato con il costruttore da corrispondere quando il CH è ottenuto. In questo modo, ciò costringerà il costruttore a lavorare bene ea fare del suo meglio per ottenere questo documento il prima possibile.
Quindi, come spiegato sopra, wRaccomandiamo vivamente a te, in qualità di promotore o acquirente, di ottenere garanzie che il costruttore ti consegnerà la proprietà essendo abitabile con il CH, con la corretta fornitura di acqua ed elettricità (come una "casa") e con la sicurezza che non avrai problemi in futuro con questo.
Il costruttore conosce la zona, conosce l'architetto, anche il Municipio, e otterrà questi documenti tre volte più velocemente e meno di te. E, se vuole essere contratto da te, deve semplicemente ottenere questi oggetti. Se rifiuta di farlo, sarà ragionevole ragionare su un altro.
QUANDO È NECESSARIO FINANZIARE LA TUA COSTRUZIONE - SITUAZIONE A FINI DI MONITORAGGIO - MONITORAGGIO DI AUTOCOMUNICANTE (Hipoteca Promotor o Auto-Promotor)
È molto comune che tu, come promotore, richieda un mutuo per pagare la costruzione della proprietà. In questo caso, esiste un mutuo specifico offerto dalla banca per ottenere abbastanza denaro per costruire la proprietà. Questo è chiamato: Ipoteca Promotore o Mortalità Auto-Promotore (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor).
La situazione è la seguente: hai la trama e un'idea iniziale sulla casa proiettata con l'architetto e ora hai trovato il costruttore per fare la costruzione. Ma hai bisogno di soldi e devi chiedere un prestito per costruire la casa. Poi vai in banca e chiedi possibilità di finanziamento. Dopo aver studiato la tua situazione personale ed economica per confermare che sarai un buon cliente per ripagare le rate del mutuo, allora se la banca accetta e ti offre di prestarti i soldi per il progetto.
Ma la banca all'inizio non ti darà l'intero importo delle spese di costruzione, ti darà i fondi gradualmente. in base all'evoluzione della costruzione.
Per esempio: Immaginando di aver bisogno di 100.000 € per completare i lavori.
La banca ti darà il 20% per comprare il terreno e per fare le fondamenta,
il 20% quando la struttura sarà finita; i
l 30% quando il tetto è completo, ecc.,
Ed il resto quando l'architetto fa la "licenza di certificazione dei lavori finali" o Licencia de Final de Obra. La tua banca richiederà al tuo architetto, un aggiornamento degli edifici, e di rilasciare una certificazione che confermi che i lavori sono stati completati in modo soddisfacente. Quindi porterai quella certificazione alla banca, che ti presterà la percentuale corrispondente per quel passaggio in relazione al globale. La tua banca potrebbe chiederti di avere il terreno a tuo nome prima di darti l'approvazione del mutuo e di dichiarare la casa "in costruzione" nel catasto. Questo perché, a volte, il costruttore ti offre uno degli appezzamenti che sono a suo nome da costruire, e il terreno rimane a nome del costruttore fino al completamento. Quindi, al fine di dare una migliore garanzia alla banca, possono richiedere di intestare il terreno a tuo nome e di informare il catasto che una casa è in costruzione su quel terreno. Se questo sarà il tuo caso, allora devi andare dal notaio e stipulare l'atto di trasferimento del terreno ottenendo il terreno a tuo nome. Con l' atto di proprietà a tuo nome, devi andare al registro fondiario insieme al Progetto di costruzione e alla Licenza di costruzione. In questo modo, il registro fondiario avrà la casa "in costruzione" su quella terra.
4 PASSO LA CASA E' COSTRUITA : DOCUMENTI
Licenza di lavori finali - Licencia o Certificado Final de Obra
Come spiegato prima, una volta terminati i lavori, è necessario che qualcuno confermi che il lavoro è completo. Questo è il lavoro dell'architetto. Ha l'obbligo di recarsi nell'edificio e di controllare che i lavori siano completamente finiti e seguendo le istruzioni e le specifiche contenute in entrambi, il suo progetto e la licenza edilizia ottenuta. Questo viene fatto tramite Certificato Final de Obra.
Ma, nel frattempo, la costruzione non è dichiarata nel catasto. Quindi, c'è un processo per registrare la costruzione nel catasto, che si chiama: Dichiarazione di Obra Nueva. Questo processo farà inserire la costruzione nel catasto.
Dichiarazione di nuove opere - Declaración de Obra Nueva (DON)
Questo è un processo fatto davanti a un notaio spagnolo, che preparerà le gesta della casa sulla terra o sul terreno preesistenti.
Al fine di preparare il DON per le nuove case, sarà necessario ottenere il certificato di abitazione (CH) dai regolamenti spagnoli approvati nel 2007 (Ley del Suelo de 2007) Legge sulla terra.
Prima del 2007, nuove case potevano essere iscritte nel catasto senza il CH.
Come risultato dal DON il notaio produce gli atti di proprietà della casa e questi sono debitamente registrati presso l'ufficio del catasto.
Pertanto, al fine di completare la registrazione di una proprietà, sono necessari i seguenti documenti:
Il progetto di costruzione del tuo architetto.
La licenza di costruzione
Licenza di lavori finali - (CFO) Certificato Final de Obra
Dichiarazione di nuova costruzione-DON (Dichiarazione di Obra Nueva).
Dieci anni di assicurazione (Assicurazione decennale) - Questo è volontario
Spese e tasse
A questo punto, è molto importante differenziare due concetti che sono i più utilizzati sul mercato quando qualcuno acquista un singolo terreno per costruire:
1.)- Per acquistare da un promotore o uno sviluppatore l'edificio finale. Quindi, acquisire la posizione di un normale “acquirente”. Significa che il costruttore assume la figura del promotore e ti offre la proprietà una volta completati i lavori.
In tal modo, si paga al costruttore il prezzo per gli avanzamento dei lavori, purché il processo di lavoro avanzi. E ottieni il possesso dell'edificio una volta terminati i lavori.
Seguendo questo concetto:
A seguito di questo concetto è doveroso sottolineare che: Il costruttore è il “Promotore”: significa che la licenza edilizia è a “suo” nome, e non a “tuo”.
Non hai la proprietà della trama. Il promotore mantiene nelle mani il tutto fino alla fine del processo di costruzione.
In caso di fallimento dell'edificio, non è possibile recuperare gli importi pagati per ottenere il terreno o le costruzioni esistenti attualmente costruite. Quello che puoi fare è richiedere al costruttore una “Fideiussione sui versamenti” per garantire che le somme versate in acconto prezzo siano garantite su un conto corrente bancario garantito. Quindi, nel caso in cui il progetto fallisca, puoi facilmente recuperarli direttamente dalla banca.
Il costruttore è obbligato a contrarre la “Assicurazione Dieci Anni” per coprire i difetti strutturali dell'edificio durante 10 anni.
Quindi, quando la proprietà è finita, paghi il prezzo finale della proprietà, oltre alle seguenti spese:
Transmisiones Patrimoniales del 6.5% sul prezzo totale della vendita.
Spese notarili e catastali per la vendita. 1-2% di imposta di bollo sul prezzo della vendita.
2) Puoi ottenere la posizione di auto-promotore: In questo caso sei TU, e non il costruttore, che adotta la posizione di Promotore del progetto edilizio.
Seguendo questo concetto:
TU sei il “Promotore”: Significa che la licenza edilizia è a “tuo” nome.
Hai la proprietà della trama. E' intestata a te finché non decidi di venderla
Nel caso in cui l'edificio non vada a buon fine o in caso di controversia legale con il costruttore, manterrai sempre il terreno e le costruzioni esistenti attualmente costruite.
Il costruttore NON è obbligato a contrarre una “Fideiussione di fabbricato” per garantire che gli importi versati in acconto prezzo siano garantiti su un conto corrente bancario garantito.
Il costruttore NON è obbligato a contrarre la “Assicurazione Dieci Anni” per coprire i difetti strutturali dell'edificio durante 10 anni. Può essere contratto volontariamente nel caso in cui lo desiderassi.
Significa che assumi la posizione del Promotore, quindi devi pagare le seguenti spese:
Le spese notarili per l'acquisizione del terreno
Le tasse per il progetto dell'architetto
Le tasse per la licenza di lavori finali dell'architetto
I lavori e i materiali al costruttore
Le spese notarili per la Dichiarazione di Obra Nueva-DON
Le tasse del catasto per la Dichiarazione dell'edificio "in costruzione"
Le tasse di registro fondiario per l'iscrizione del DON
Tasse per:
Licenza di costruzione: 3-5% rispetto al budget di costruzione. Questo budget è fissato nello stesso progetto realizzato dal tuo architetto
Certificato di abitazione: circa € 200-1.000 (a seconda della zona).
Tasse sulla terra:
Se il terreno appartiene a un privato e non ad una società si pagherà la tassa di trasferimento del 6-10% sul prezzo del terreno. Questo deve essere pagato quando si farà l'atto notarile per il trasferimento della proprietà del terreno a tuo nome.
Se il terreno appartiene a una società IVA al 21%. (alle canarie si paga IGIC al 7%)
1-2% di bollo, oltre il prezzo totale della costruzione. Questo è il budget della casa quando dichiarato per DON. Ed è necessario quando porti le opere del DON al registro fondiario per iscrivere la casa sulla terra.
IVA (IVA) per i compensi al costruttore, all'architetto e per i materiali.
Architetto: 21% IVA (alle canarie si paga IGIC al 7%)
Costruttore: IVA 10% (alle canarie si paga IGIC al 7%)
Materiali:
Se hai acquistato materiali direttamente da solo: IVA al 21%. (alle canarie si paga IGIC al 7%)
Se il costruttore fornisce materiali: IVA al 10% (alle canarie si paga IGIC al 7%)
Come si può notare, le differenze tra "acquirente fuori piano" e "autopromotore" sono molto elevate, quindi, la decisione di adottare l'uno o l'altro richiede uno studio dettagliato da considerare direttamente con il proprio consulente legale.
Nel caso di acquisto di un immobile di seconda mano alle Isole Canarie, sarà necessario pagare l'Imposta di
APPROFONDIMENTO: TASSE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
SPESE E TASSE DA CONSIDERARE ALL’ACQUISTO DI UNA PROPRIETÀ A GRAN CANARIA, TENERIFE, LANZAROTE E FUERTEVENTURA
Prima di vedere che tasse si pagano per l’acquisto di una proprietà alle Canarie, è necessario distinguere due tipi di proprietà: quelle nuove e quella di seconda mano. Lo Stato spagnolo ha incoraggiato l’acquisto di abitazioni nuove applicando una diversa aliquota fiscale alle proprietà di seconda mano, ossia quelle che sono già state trasferite una o più volte.
Quando si acquista una proprietà nuova da un promotore-costruttore alle Canarie, l’acquirente dovrà pagare un 5% di I.G.I.C. (Impuesto General Indirecto Canario) sul prezzo dell’immobile. Tale I.G.I.C. si applica esclusivamente alle Canarie ed è un’aliquota fiscale molto vantaggiosa se confrontata con l’I.V.A. (Impuesto Sobre el Valor Añadido) che si applica nel resto della Spagna, che è del 7% per l’acquisto di una casa e del 16% per l’acquisto di qualsiasi altro tipo di immobile. È importante notare che lo Stato spagnolo sta seriamente considerando l’aumento dell’aliquota del 7% al 8% e del 16% al 18%, rendendo così la differenza con le Canarie ancora maggiore.
Oltre all’I.G.I.C. o all’I.V.A. nel caso di un immobile acquistato nel territorio peninsulare, è necessario pagare l’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati, che nelle Canarie ammonta allo 0,75% del prezzo della proprietà.
In particolare, è prevista un’aliquota del 5% per la compravendita dell’abitazione principale quando la base imponibile è pari o inferiore a 150.000 euro (i limiti per le famiglie numerose sono più alti) e il soggetto non è proprietario o nudo proprietario o usufruttuario di un’altra abitazione. Se, oltre a questi requisiti, viene soddisfatto anche uno dei seguenti, l’aliquota sarà del 3%:
– Avere 35 anni o meno.
– Essere parte di una famiglia numerosa.
– Avere una disabilità pari o superiore al 65%.
– Essere una donna vittima di violenza di genere (con un ordine di protezione in vigore o una sentenza definitiva del tribunale).
– Essere membro di una famiglia monoparentale.
– Il reddito del nucleo familiare di cui fa parte l’acquirente deve essere (nel periodo d’imposta dell’anno solare precedente la maturazione della fornitura) fino a 24.000 euro (con un supplemento di 10.000 euro in caso di tassazione congiunta).
Nel caso di acquisto di un immobile di seconda mano alle Isole Canarie, sarà necessario pagare l’Imposta di Trasferimento e l’Imposta di Bollo (ITP e AJD) invece dell’IGIC. L’aliquota generale applicabile alle Isole Canarie è pari al 6,5% del valore dell’immobile.
Tuttavia, in questi casi può essere applicata un’aliquota ridotta del 5%:
– Quando l’immobile deve costituire la residenza abituale del contribuente.
– Quando la base imponibile del trasferimento dell’immobile, compresi i garage e gli annessi situati nello stesso edificio e trasferiti congiuntamente, è inferiore o uguale a 150.000 euro.
– Quando, al momento della maturazione della consegna della nuova abitazione, il contribuente non è proprietario o nudo proprietario o usufruttuario di un’altra abitazione.
È inoltre prevista un’aliquota ridotta dell’1% per le famiglie numerose in determinati casi, nonché per le persone con disabilità o per le famiglie monoparentali a basso reddito.
Vi è un’altra imposta di carattere comunale da considerare quando si acquista una proprietà, l’Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, comunemente noto come “Plusvalía municipal”. Tale imposta tassa l’aumento di valore che i terreni di natura urbana (edificati o meno) hanno subito grazie alle opere e agli investimenti pubblici realizzati nel comune e che hanno contribuito a tale aumento di valore.
Alle Isole Canarie, anche se la legge regola esattamente il contrario, solitamente si accordava che la Plusvalía Municipal fosse pagata dall’acquirente, anche se alcuni venditori ancora cercano di farlo ma con scarso successo. Un caso che si verifica spesso è che, quando il venditore non è residente a fini fiscali in Spagna, l’importo della Plusvalía Municipal viene trattenuto dal prezzo di vendita e l’agenzia immobiliare o l’acquirente stesso si incaricano di pagarlo al comune per conto del venditore.
Oltre alle imposte precedentemente menzionate, l’acquirente dovrà affrontare il pagamento di determinate spese come gli onorari del notaio presso il quale viene stipulato il contratto di compravendita, nonché gli onorari del Registro della Proprietà per l’iscrizione della nuova titolarità dell’immobile a nome dell’acquirente.
Va notato che in Spagna l’atto pubblico davanti a un notaio del contratto di compravendita e la successiva registrazione presso il Registro della Proprietà è volontaria, ovvero l’acquisto di un immobile può essere effettuato tranquillamente tramite la firma di un contratto privato. Ovviamente, quasi nel 100% dei casi si opta per la via del notaio e del Registro della Proprietà, a causa della sicurezza che deriva dall’iscrizione della titolarità dell’immobile nel Registro, per la quale è requisito indispensabile la previa stipula dell’atto pubblico davanti al notaio.
I compratori privati devono sapere che ci sono leggi che li proteggono come consumatori e utenti. Ad esempio, quanto segue è sempre valido, anche se viene pattuito diversamente nel contratto di compravendita:
- La Plusvalía Municipal e le spese di cancellazione dell’ipoteca devono essere pagate dal promotore/venditore.
- L’indennizzo in caso di inadempimento del contratto deve essere uguale per entrambe le parti.
Se si acquista l’immobile da un non residente a fini fiscali in Spagna, esiste l’obbligo di trattenere dal prezzo di vendita un 3% e versarlo all’Agenzia delle Entrate mediante il modello 211 entro il termine del mese successivo alla firma del contratto di compravendita.
Il non residente, entro un termine di 4 mesi dalla firma del contratto di compravendita, dovrà presentare la dichiarazione modello 212, mediante la quale dovrà pagare un importo aggiuntivo o richiedere il rimborso di tutto o parte del denaro trattenuto, a seconda che sia stata ottenuta una plusvalenza o una perdita patrimoniale. link
5 ALTRI REQUISITI
CATASTRO (in inglese "Catasto") O FISCALE DEL CONSIGLIO.
Nella posizione di auto-promotore, il Catastro sulla terra è chiamato "rustico". In altre parole, la terra sta pagando la tassa del Consiglio come "terra".
Il "Catastro" è l'istituzione che considera le proprietà per mappe, disegni, piani e ai fini fiscali del Consiglio.
Mentre il Registro de la Propiedad e l'escritura possono confermare la proprietà di una proprietà e le condizioni di tale proprietà, come chi possiede la proprietà, in quale percentuale, se ci sono limitazioni o spese (come ipoteca, aste pubbliche, controversie del Tribunale , ecc.), i dettagli di Catastro ti daranno una migliore comprensione dei confini della proprietà (di solito in una forma visiva) e, dimensioni e descrizione della proprietà.
Ma quando completi la costruzione di una casa su quella terra, devi informare il Catastro (Autorità fiscale del Consiglio), che su quella terra ora esiste una "casa", con determinate specifiche. Se non lo fai, potresti avere problemi futuri.
Ci sono aree in Spagna (come l'Andalusia e la Murcia) in cui il notaio, quando dichiara una nuova casa su un terreno preesistente, invia gli atti al Catastro per informare della modifica. Quindi, una volta che hai gli atti del DON nel registro fondiario, il lavoro è finito in questo modo. Ma, in altre aree, come la regione di Valencia, una volta presentate le opere della proprietà con il DON al registro fondiario, è necessario portare una copia del CFO e la licenza di costruzione al Catastro, al fine di informarli che, sopra la terra, ora c'è una casa. Se non lo fai, ti contatteranno nel prossimo futuro per fornire loro questi documenti.
Una volta che la costruzione è stata debitamente iscritta nel Catastro, il lavoro è finito e presto (a volte ci vogliono circa 1 o 2 anni), inizierai a ricevere le fatture dal Consiglio Tasse- SUMA BILLS.
Iscrizione al Catasto (“Catastro”) per l'imposta comunale o “IBI”
Nella posizione di auto-promotore, il Catastro sulla terra è chiamato "rustico". In altre parole, la terra sta pagando la tassa del Consiglio come "terra".
Il Catastro è l'ente che valuta gli immobili mappe, disegni, planimetrie e per scopi relativi all'imposta comunale.
Mentre il “Registro de la Propiedad ” (ufficio del catasto), e il “Scritto” (atti notarili dell'immobile) può ben confermare la proprietà di un immobile, e le condizioni di questo proprietà, come chi possiede la proprietà, in quale percentuale, se c'è limitazioni o oneri (come mutui, aste pubbliche, controversie tribunali, ecc.), il “Catastro" ti darà una migliore comprensione del confini della proprietà (di solito in forma visiva) e dimensioni e descrizione della proprietà.
Ma quando completi la costruzione di una casa su quella terra, devi informare il Catastro (Autorità fiscale del Consiglio), che su quella terra ora esiste una "casa", con determinate specifiche. Se non lo fai, potresti avere problemi futuri.
Ci sono aree in Spagna (come l'Andalusia e la Murcia) in cui il notaio, quando dichiara una nuova casa su un terreno preesistente, invia gli atti al Catastro per informare della modifica. Quindi, una volta che hai gli atti del DON nel registro fondiario, il lavoro è finito in questo modo. Ma, in altre aree, come la regione di Valencia, una volta presentate le opere della proprietà con il DON al registro fondiario, è necessario portare una copia del CFO e la licenza di costruzione al Catastro, al fine di informarli che, sopra la terra, ora c'è una casa. Se non lo fai, ti contatteranno nel prossimo futuro per fornire loro questi documenti.
Una volta che la costruzione è debitamente iscritta nel Catastro, il lavoro è finito, e presto (a volte ci vogliono circa 1 o 2 anni), inizierai a ricevere le fatture dal Comune - IBI BILLS.
Contenuti tratti da https://spanishsolicitors.com/it/construction-process-of-properties-in-spain#Registration_in_Cadastre_8220Catastro8221_for_Council_Tax_or_8220IBI8221 che ringraziamo .
Ci scusiamo per la traduzione a volte non precisa
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